Com bé saps, en Carles Sala, és portaveu demòcrata d’Habitatge, doctor en Dret i ex-Secretari d’Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya. Aquest propassat dimecres el diari La Vanguardia va publicar un article seu sobre els efectes de la pandèmia en el món de l’habitatge. Tot seguit, reproduïm el seu article.

“Un convidat inesperat”, publicat a La Vanguardia el 20/05/2020
La brusca irrupció de la pandèmia als nostres carrers ha comportat la hibernació de l’activitat econòmica en el marc d’un dilatat estat d’alarma. Les previsibles conseqüències d’aquesta inesperada calamitat han comportat la promulgació de normes amb l’objectiu de superar el tràngol de diferents àmbits sectorials de la nostra economia. Encara que la crisi, aquesta vegada sanitària, manté fora del focus principal als sectors immobiliari i financer -protagonistes de l’anterior crisi- es feia imprescindible adoptar mesures preventives per a evitar una nova onada d’impagaments de lloguers i hipoteques que acabessin per aguditzar la precarietat econòmica i social.

Si focalitzem la nostra atenció en els arrendaments d’habitatge habitual observem com s’han regulat diversos instruments de suport als arrendataris. Destaquen dues mesures: la primera és la possibilitat d’acudir -abans del 30 de setembre- a un finançament transitori sense despeses ni interessos per a pagar sis mensualitats de lloguer, sempre que algun membre de la unitat familiar hagi resultat afectat econòmicament per la crisi i que els ingressos mensuals d’aquesta unitat no aconsegueixin els 2.689,2€. I la segona, que podrà sol·licitar-se fins al 2 de juliol, regula una moratòria automàtica per a aquells casos en què l’arrendador sigui un gran tenidor i l’arrendatari hagi passat a una situació de vulnerabilitat. Altres mesures de caràcter facultatiu estableixen la pròrroga de fins a sis mesos dels contractes de lloguer que finalitzin en aquestes dates; la suspensió temporal de procediments judicials de desnonament; o destinar 100M€ al Plan Vivienda perquè les comunitats autònomes puguin concedir ajudes directes al pagament de lloguers .

En l’àmbit dels arrendaments d’immobles la destinació dels quals no és el d’habitatge, el govern ha ressaltat -de manera inopinada- que la legislació no preveu cap causa d’exclusió del pagament de la renda per força major o per declaració d’estat d’alarma. Però si aquesta afirmació semblava constatar la necessitat d’adoptar importants mesures per a evitar el col·lapse de moltes activitats econòmiques, la realitat és que els instruments aprovats són escassos. Així, si l’arrendador és un gran tenidor s’ha articulat una moratòria automàtica de característiques similars a les de l’habitatge habitual, i en el cas d’altres arrendadors es facilita utilitzar l’import de la fiança per al pagament de la renda.

Dubtem que la diversitat d’instruments aprovats fins avui i el pressupost destinat siguin suficients. Una primera prova d’això és que en poques setmanes ja s’ha resolt estendre actuacions i prorrogar terminis per a sol·licitar els instruments dissenyats.

Les grans immobiliàries es van anticipar a la regulació de les moratòries

Sens dubte, el primer instrument que sol·licitaran els afectats serà el de la moratòria de pagaments. A més de l’obligació regulada per als arrendaments d’immobles l’arrendador dels quals sigui un gran tenidor, o del possible pacte voluntari entre les parts, també s’ha previst la concessió per part de les entitats financeres d’una moratòria de tres mensualitats per a préstecs de diversa tipologia.

Una moratòria pot resultar adequada per a superar l’embat inicial dels efectes de la crisi sobre hipoteques i arrendaments. No puc deixar d’apuntar que l’última experiència en moratòries la vaig definir com “la gran oportunitat perduda” en el moment més delicat de l’última crisi. El programa ICO-Moratòria Hipotecària, aplicat el 2009, va constituir un autèntic fracàs pel seu nefast disseny. Després d’anunciar que 500.000 llars podrien acollir-se al programa, finalment els beneficiaris no van arribar a 15.000, utilitzant-se tan sols el 1,5% del pressupost previst. La història que va seguir a aquell fiasco la coneixen vostès perfectament: les noves mesures van errar en centrar-se en pal·liar les conseqüències de les execucions en lloc d’evitar la pèrdua de l’habitatge, i això va suposar que el 2013 es dictés -entre altres mesures- la suspensió de determinats llançaments; disposició que avui dia es continua prorrogant sense cap rubor, convertint en crònica una situació impròpia.En aquesta ocasió, les moratòries regulades resultaran més eficaces pel seu automatisme i la predisposició existent. Ha de destacar-se que abans que es fes públic l’instrument, nombroses entitats públiques i empreses privades es van avançar i van anunciar moratòries dels lloguers dels seus parcs d’habitatges amb la voluntat d’ajudar a superar l’estat de necessitat generat per aquesta crisi sanitària.

La vulnerabilitat dels beneficiaris i la definició de gran tenidor

Amb la normativa dels requisits per a accedir a una moratòria el govern ha assentat el concepte de vulnerabilitat i, per primera vegada, ha definit el concepte de gran tenidor.

La vulnerabilitat residencial s’havia concretat en diferents disposicions relacionades amb l’anterior crisi, i sembla consolidar-se una fórmula progressiva que cobreix un interval d’entre tres i cinc vegades l’IPREM en funció de les característiques de la unitat familiar. Respecte a    anteriors programes, s’ha atenuat la taxa d’esforç de despesa en habitatge, passant d’un 50% a un 35% dels ingressos nets, i el factor d’alteració de les circumstàncies econòmiques per l’impacte de la crisi també s’ha reduït del 1,5 al 1,3.

Una important novetat la constitueix la primera definició de “gran tenidor” que fa aquest govern. Si vostè, persona física o jurídica, és titular de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o té més de 1.500m² de superfície construïda, és un gran tenidor. No s’entreveu en aquesta definició cap pauta que tingui en compte la progressió o la capacitat del titular en funció de les càrregues d’aquests béns o del seu resultat patrimonial. Les obligacions són les mateixes per a aquell que tingui 11 immobles que per a aquell que en tingui 11.000. No hi ha dubte que en termes d’equitat i de desestigmatitzar hi ha molt de recorregut de millora, més encara si tenim present que amb les noves dificultats que s’albiren en els pressupostos públics la participació del sector privat en la millora de les polítiques d’habitatge resultarà, agradi o no, imprescindible.